房贷利率又降了。7月22日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新LPR。具体来看，1年期和5年期以上LPR均下调10个基点，分别为3.35%和3.85%。值得关注的是，5年期以上LPR是在今年1月份“破4”之后再度下调。

此次LPR双降除了能够促进降低综合融资成本，呵护经济之外，对房贷利率也将产生重要影响，利好年内新增房贷需求，且多数存量房贷利率将于明年年初执行下调10个基点。

双降10个基点

5年期以上LPR迎来了年内第二次下调。7月22日一早。央行连发3份公告，分别是7天期逆回购操作采用固定利率、数量进行招标，操作利率由1.8%下调至1.7%。同时，1年期和5年期以上LPR均下调10个基点，分别降至3.35%和3.85%。

在今年1月份，5年期以上了LPR迎来年内首次下调，在连续8个月按兵不动之后大手笔下调25个基点，从此前的4.20%调降至3.95%，实现“破4”。

值得关注的是，此次LPR下调有迹可循，在三中全会上，金融监管总局表示，稳妥有序推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险防控，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，为全面深化改革营造良好金融环境。

业内普遍认为，应该进一步完善对房地产金融的审慎管理。在这其中，适当降低5年期以上LPR则可以促进楼市成交，并进一步满足刚性和改善性住房需求。

某地产研究机构人士对《华夏时报》记者表示：“此次降息正处于三中全会胜利召开之际，降息除了传统的可以降低资金成本、支持实体经济、发挥逆周期调节作用外，也为中国式现代化新征程创造了非常好的货币金融黄金环境，对于增强后续实体经济活力具有积极的作用。”

该人士认为，此次降息属于“双降”，即对于1年期和5年期以上LPR都进行了下降，充分说明降息是全面的，这对于短期和中长期的资金使用都具有积极的作用。

“此次LPR的调整是在MLF利率不变的基础下进行的，这也意味着后续LPR的报价或由MLF利率切换为7天逆回购操作利率。此次利率下调将通过金融市场逐步传导至实体经济，促进降低综合融资成本，巩固经济回升向好态势，展现了货币政策呵护经济回升的决心。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者说。

房贷利率连续走低

作为房贷利率之锚，5年期以上LPR的定价关乎房贷利率的走势。以当前各地主流的房贷利率公式即“5年期以上LPR-75个基点”来计算。此前，首套房贷款的主流利率为3.2%，目前则是下降至3.1%。按照100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少近2万元，每月月供将减少55元。

“若叠加持续性的降息，那么月供减负效应将非常明显，其有助于和其他政策相结合，不断降低购房成本。”前述地产研究机构人士如此分析认为。房贷利率大有要继续下行的态势。“5·17”新政给了各地房贷利率充分的调整空间，央行明确取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。

在5月份，新政就已经发挥了明显的作用。贝壳研究院发布的数据显示，今年5月份，百城主流首套房贷利率平均为3.45%，较4月份下降12个基点；二套主流房贷利率平均为3.90%，较4月份下降26个基点。同比来看，5月份首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55个基点和101个基点。

“当前，各地房贷利率均处在较低水平，部分城市的部分银行首套房贷利率已经降至3.0%以下。此次5年期以上LPR下调有助于引导首套房贷利率进一步下行，继续降低购房者的购房成本。”陈文静分析认为。

降利率仍是提振楼市重要举措

《华夏时报》记者注意到，5年期以上LPR一旦发生变动，存量房贷利率也会成为讨论的焦点。据央行，自2019年10月8日起，首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率则不得低于相应期限LPR加60个基点。按照当时的LPR来计算，首套房的贷款利率为不低于4.85%，二套房则是不低于5.45%。

可以看到，2019年的最低房贷利率都远高于当前的LPR。2020年3月1日，我国启动存量浮动利率贷款定价基准的转换，即存量房贷可以选择是否调整为与LPR挂钩。整体来看，存量房贷挂钩LPR的确更划算，因为从2020年3月份至今，5年期以上LPR呈现下降态势，从4.75%逐步下降至目前的3.85%。

按照央行此前发布的说明，若存量房贷与LPR挂钩，则重定价日为重新按照最新的LPR计算贷款执行利率的时间，一般为每年的1月1日或者为每年与贷款发放日对应的日期。这意味着，5年期以上LPR下调，存量房贷利率也会下降，但普遍依旧高于新发放的房贷利率，这使得近两年降低存量房贷利率的呼声越来越高。

前述地产研究机构人士对《华夏时报》记者说：“现在，市民朋友呼声较大的存量房贷降息工作其实更多的是指下降基点，若目前增量房贷利率比较低，那实际上后续也会形成较大的反差，或将促进下半年降低存量房贷的工作被提上议程。”