近几年我国房地产市场持续调整，库存压力有所加大，今年5月以来“去库存”成为房地产重要施策方向，多个城市相继发布了收储房源征集公告，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，国企收储“去库存”模式整体仍处探索阶段，而近期越秀在广州成功实现退地置换，让市场看到了解决未开工土地库存的方式。

一、全国新房“已开工未售库存”约25亿平，供给缩量致库存规模下降，但仍面临一定去化压力

根据中指研究院估算，截至2024年7月，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米，其中“竣工未售库存”为3.8亿平方米。从出清周期来看，目前“已开工未售库存”的出清周期约为3.4年，去化压力较大。

从近十年库存变化趋势来看，大致可以分为三个阶段： 

第一阶段（2015-2017年）-棚改货币化推动需求释放，库存回落：在经历了前几年房地产市场热潮后，部分城市出现了库存积压问题，2015年新房“已开工未售库存”达29.5亿平方米。为了缓解市场库存问题，当时政府采取“棚改货币化安置”政策，通过拆除老旧房屋来释放新的住房需求。2016-2017年市场库存规模有所回落，但因为市场热度明显提升，房企拿地积极性也很快恢复，市场库存下降幅度并不大。 

第二阶段（2018-2021年）-“三高”模式推动库存攀升：这几年房地产市场进入了一段平稳发展期，与2016-2017年相比，市场热度有所下降。在此期间，各地政府继续增加土地供应，房企“三高”模式推动下，市场库存规模逐渐攀升。

第三阶段（2022年以后）-供给缩量导致库存下降：2022年以来，楼市降温明显，全国新房“已开工未售库存”有所下降，但与2016-2017年不同的是，当前市场销售规模并没有明显的复苏，库存下降主要是因为土地成交和新开工的明显缩量（2023年土地成交、新开工规模较2020年下降均约六成，2024年规模继续回落）。这一区别也体现在两个阶段去化周期的走势上，2016-2017年随着市场销售提升、库存水平下降，去化周期缩短，市场库存压力缓解；而目前虽然市场库存水平下降，但销售持续低迷，去化周期仍呈延长态势，市场库存压力攀升。

另外，与“已开工未售库存”规模下降形成对比的是，“竣工未售库存”规模自2020年以来持续增长，这也是市场销售持续乏力的表现。截至2024年7月，全国住宅“竣工未售库存”规模约为3.8亿平方米，较2020年增长70.9%。

二、国企收储是去化库存的直接手段，但落地节奏仍待加快，收储政策具有改善空间

地方国企收储本应效果最直接，但受收购价格、资金成本、房源错配等因素影响，目前落地节奏仍较慢。5.17新政提出3000亿元保障房再贷款后，各地开始推进国企收储的相关工作。据中指研究院监测，截至2024年8月底，约30城发布了征集商品房用作保障房的公告。据央行披露数据，截至2024年6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。

另外，控制土地供应量也是调节市场库存的重要手段。今年4月30日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，自然资源部同日发文要求库存量大的城市，应暂停新增住宅用地出让，并明确未来新增土地供给量与盘活存量土地规模高度关联。 

四、总结&展望

目前，我国房地产销售仍面临调整压力，市场仍处于筑底阶段，“去库存”政策若在未来几个月加快落地节奏，对房企现金流改善及居民预期将产生积极影响。住房端，国企收储是最直接的去库存手段，但政策细节仍有待优化，落地节奏有待加快。土地端，盘活存量土地、优化土地供应是主要政策方向，其中退地置换或成为改善土地库存结构的一种有效方式。整体来看，随着供给端的大幅缩量，市场已经进入自发去库存阶段，未来叠加政策支持及销售的企稳，市场库存有望继续得到改善。