“没有动用个人缴纳的住宅专项维修资金，全部是政府出钱对这些老旧小区进行了改造。”北京市石景山区鲁谷街道依翠园16号楼的赵先生对中国房地产报记者表示，小区上下水管道经过20多年已锈蚀的相当严重，这次彻底解决了！
去年6月，住建部发布的《关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第七批）的通知》中提到了石景山区的“鲁谷模式”和“首开经验”。8月23日，记者来到鲁谷街道办事处，就老旧小区综合整治工作对相关领导进行采访，并在施工方首开集团项目负责人的带领下走访了工地现场和居民家庭。
据了解，北京市石景山区鲁谷街道辖区老旧小区共17个，总建筑面积245万平方米，此次符合条件纳入改造范围的约137万平方米，占石景山区老旧小区改造任务的21%。按照街道作为实施主体口径统计，鲁谷街道是石景山区改造小区最多、面积最大、涉及产权单位最为复杂的街道。
工作中，鲁谷街道创新探索出了四轮驱动的“1+4+N”模式，推动老旧小区改造、管线统筹、老楼加梯等各项任务有序稳妥实施，持续提质增效，形成了老旧小区综合治理“鲁谷模式”新的实践内涵。
“鲁谷模式”
将时间拉回到2020年，北京市石景山区鲁谷街道启动了五芳园、六合园南、七星园南老旧小区综合整治项目，历时1年的改造提升，让小区居住环境焕然一新。
改造期间，六合园南社区成立了全市第一家“红色物管会”，通过建立街道党工委、社区党委、物管会党支部三级组织领导体系，将“哨子”交到了社区手中。
改造过程中，鲁谷街道探索出了“一体化招标、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”的老旧小区综合整治“鲁谷模式”，实现了党建引领下工程改造、物业管理和社区治理全方位统筹、融合、提升。
此次，鲁谷街道又创新探索出了四轮驱动的“1+4+N”模式，持续助力老旧小区综合整治改造。
具体来看，“1+4+N”模式中的“1”即“一核牵引”锚定工作方向。街道对老旧小区综合整治工作牵头抓总，街道主要领导负责总调度，分管领导负责具体推进，业务科室负责日常跟进，形成上下联合的工作核心，把正确的工作理念、工作方向贯穿工作始终。对老旧小区改造过程中的重点难点问题，特别是资金支出、12345集中诉求、安全质量等，街道全过程深入工作实际，全链条研究工作举措，以钉钉子精神推动综合整治工作落实落细。
“4”即“四轮驱动”赋能改造进度。改造工作是民生工程，环节较多，涉及面广，街道走实群众路线，把工作会开到群众中去，有效打通工作中的堵点、痛点，为改造任务聚智提速。
“N”即“多元体检”保障居住品质。坚持改造前后一盘棋谋划，街道、社区、施工、物业、监理等几家单位形成合力，围绕社区宜居指标开展综合体检，提前关注群众身边的“关键小事”，系统解决影响城市发展和社区建设的问题短板。老旧小区综合治理以后，楼内楼外实现“穿新衣、焕新颜”，居民生活品质迈上新台阶，切切实实感受到了老旧小区综合治理成果。
值得一提的是，多年以来，北京市在老旧小区改造中，有一类是央产房老旧小区，因产权复杂或产权单位主体发生变化等原因，一直是改造的难点和痛点。目前，央产老旧小区综合整治改造方式分为两大类，一类为统一改造，街道作为实施主体，统筹央产、市、区、个人产权房一并改造；另一类为单独改造，街道履行属地职责，服务央产单位开展老旧小区改造工作，为施工做好环境保障。
为有效推进央产老旧小区综合整治，降低分批次施工对辖区居民生活造成的影响，鲁谷街道积极推进央产老旧小区综合整治一体化模式，通过与该楼产权单位深度合作，深入沟通改造意愿，街道与央产单位、区职能部门签订三方协议，按照央产单位面积分摊出资，按下改造“加速键”，实现了央产楼栋在改造过程中统一推进、统一提升。
“老旧小区改造，既是群众家门口的小事，也是基层治理的民生大事。接下来，鲁谷街道将在发挥‘四个一’鲁谷模式优势的基础上，巩固推广央产老旧小区综合整治鲁谷经验，进一步提升改造工作的标准化和规范化水平，切实提升人民群众生活品质，提高社区治理水平，实现社区的长效管理和持续发展。”北京市石景山区鲁谷街道城管办朱宝星科长表示。
旧改按下“快进键”
老旧小区综合整治作为改善居住环境的重要民生工程，2019年以来，我国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠及4434万户、约1.1亿居民。
为了做好这项民生工程，2023年3月，住房城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点，为后续老旧小区改造探索新的方法。
今年8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹提出，将扎实推进城市更新行动，改造城镇老旧小区，努力推动城市高质量发展。
住房城乡建设部副部长董建国介绍，将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
住房城乡建设部副部长秦海翔则表示，下一步要坚持“先体检、后更新”，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制，继续抓好城镇老旧小区改造，下力气解决好加装电梯、停车、充电等难题。
同日，北京市住建委发布了新一批在京央企老旧小区综合整治项目名单，共确认924个小区（项目）。截至目前，在京央企老旧小区综合整治项目名单已发布三批，共1452个小区（项目），2120万平方米。
北京市住建委有关负责人表示，2024年在国务院国资委和相关中央单位的大力推动以及北京市的积极配合下，在京央企所属老旧小区综合整治取得突破性进展。此次发布的第三批项目，共924个小区（项目），1072万平方米，涉及3007栋楼，共涵盖14个区，覆盖范围比此前批次更广，项目数量更多。
本批次项目整治将围绕房屋抗震加固，外墙保温及外门窗改造，屋面防水保温改造，楼道清洗粉刷，水、电、气、热、路、通信等基础设施改造，消防、安防、照明、垃圾分类设施改造等内容进行，着力提升居民居住条件和生活水平。
上述负责人表示，下一步将联动各区主动靠前服务，积极支持配合已纳入改造计划的项目做好居民工作，全力做好工程建设审批手续办理和安全质量监督等工作，努力把老旧小区打造成整洁、和谐、宜居的幸福家园。
