一段时期以来，物业行业多次登上热搜，大家对物业企业的“吐槽”频频，对于如何管理或者“要求”物业企业，各方也有着不少争论。今天我们不对各类热搜做分析讨论，单纯的把目光投向香港物业行业，他山之石可以攻玉，看一看香港是如何管理和规范物业行业的。

香港的物业法规条例框架是一个全面且复杂的体系，旨在保障物业管理活动的有序进行，维护业主和物业服务企业的合法权益。本文拟对香港物业行业的法规条例框架进行梳理，既为拟进入香港物业管理市场的企业提供参考，也为对物业管理感兴趣的朋友们拓宽思路。

一、核心法规

在香港，涉及物业管理的核心法规主要包括《建筑物管理条例》和《物业管理服务条例》。这两部法规为物业管理提供了法律框架，保障业主和物业服务企业的合法权益。

《建筑物管理条例》是香港物业管理领域的基石，该条例为物业管理活动提供了基本的法律框架和原则。该条例不仅规范了法团的成立条件、职责范围，还明确了管理委员会的责任程序和权力范围，为业主和法团在物业管理过程中的权益保护提供了法律基础。该条例确保了建筑物及其公用部分的有效管理和维护，为业主提供了一个框架来共同管理他们的共有财产。

《物业管理服务条例》专注于物业管理服务行业的监管，特别是对物业管理公司及其从业人员的资质要求和管理。条例通过实施发牌制度，推动了物业管理服务的专业化和规范化，提高了服务质量和行业标准。

相较而言，《建筑物管理条例》更侧重于业主自我管理机制的建立和运作，以及建筑物本身的管理和维护。《物业管理服务条例》则更多地关注于物业管理服务行业的外部监管和规范，包括物业管理公司的设立、运营和服务标准等方面。

二、核心法规主要内容

《建筑物管理条例》：总共分为8部，45条，以及11个附表（含已失效条款）。

第1部：简称和释义。明确了条例简称《建筑物管理条例》，以及公契、法团、建筑物、业主、管理人、管理委员会、审裁处等主要概念的定义。

第2部：管理委员会。包括管理委员会的委任、组织及工作程序。

第3部：法团的成立。法团的申请、成立以及不适宜名称。

第4部：与法团有关的条文。包括法团的一般权力、租客代表、业主权利等由法团行使、针对法团的判决执行、法团的职责及权力、业主单位出售出押、基金的设立与缴付、业主缴款追讨、向基金缴款、扣押动产以偿付缴款、代付缴款及追讨、管理委员会核证基金缴款的有关事项、法团账目、保险、管理委员会执行法团职责并行使法团权力等。

第5部：管理委员会的解散及管理人的委任。包括管理委员会的解散及管理人的委任、由审裁处委任管理人、管理人的权力及职责等。

第6部：法团的清盘。包括法团的清盘、清盘时业主的法律责任。

第7部：杂项。包括不当使用“业主立案法团”字句的罚则、虚假的陈述或资料、有关会议通过的决议的保留条文、秘书备存登记册、业主份数的厘定、进入视察的权力、订立规例的权力、修订附表的权力、业主权利的保留、工作守则。

第8部：归于土地审裁处的司法管辖权。审裁处在建筑物管理方面所具有的司法管辖权。

《物业管理服务条例》：总共分为9部，68条，以及5个附表（含已失效条款）。

第1部：导言。明确了条例简称《物业管理服务条例》，以及物业、物业管理人、物业管理人牌照、物业公司牌照、物业管理公司牌照、物业管理服务、业主、业主组织等概念。还包括物业管理服务范围、违纪行为以及操守守则等内容。

第2部：禁止条文。包括禁止无牌活动和例外情况。

第3部：物业管理公司及物业管理人的领牌。包括物业管理服务牌照、申请牌照、牌照续期申请、适合持牌人、公布持牌人名单、登记册、牌照相关定罪、规例等。

第4部：持牌人的责任。持牌物业管理公司有责任向客户提供资料、持牌人有责任于订明事宜变更时作出通知。

第5部：纪律事宜。包括监管局的调查权力、关于投诉的指引、委任调查员、取得资料及文件的权力、关乎调查的罪行与入罪、纪律聆讯、监管局的聆讯、纪律制裁命令与入罪、纪律委员会聆讯、传票、关乎纪律聆讯的罪行、撤销或暂时吊销牌照的效力、豁免权等。

第6部：上诉。包括上诉委员团、提出上诉、上诉审裁小组、聆讯、规例、上诉相关罪行及入罪。

第7部：物业管理业监管局：包括设立监管局、主要职能、权力、监管局并非特区政府的受雇人或代理人、民事法律责任豁免权、利害关系登记册、披露利害关系、监管局转授权力、行政长官指示。

第8部：征款。包括释义、适用范围、适用文书、缴付征款、收取征款、收取和传送征款的协议、未有缴付征款、罚款、证明书、追讨、减免与退还、规例等。

第9部：杂项条文。包括持牌物业管理人作为雇员的免责辩护、豁免权、已付费用不得退回、修订附表、过渡性条文等。

三、其他相关法规

除《建筑物管理条例》与《物业管理服务条例》以外，香港颁布的其他法规，同样涉及各细分业务领域对物业管理活动的规范要求，主要包括以下条例：

《保安及护卫服务条例》（第460章）：规范物业管理中的保安服务，明确保安人员的职责和权利。

《噪音管制条例》（第400章）：规定物业管理区域内噪音控制的标准和处罚措施。

《空气污染管制条例》（第311章）：涉及物业管理区域内空气质量的管理和监控。

《小额钱债审裁处条例》（第338章）：处理物业管理中涉及的小额债务纠纷。

《消防条例》（第95章）：确保物业区域内的消防安全，预防火灾事故的发生。包括消防设施的设置与维护、消防演习的组织、火灾应急处理等方面的规定。

《公众卫生及市政条例》（第132章）：涉及物业区域的清洁卫生、垃圾处理等方面的规定。

《建筑物条例》（第123章）：规范建筑物内部卫生设备、水管装置、排水工程及厕所的设计和安装标准。

《雇佣条例》（第57章）：规范劳资关系与雇佣条件，涵盖物企员工的工资保障、休息日、有薪假日、遣散费、长期服务金等多个方面，旨在保护雇员的权益；条例要求雇主与雇员签订明确的雇佣合同，并遵守最低工资标准、工作时间限制等规定。

《个人资料(私隐)条例》（第486章）：要求物企需要确保在处理业主和租户的个人资料时，遵守条例的各项规定，建立健全的个人资料保护机制，加强员工培训，提高合规意识，以避免因违反条例而面临法律风险和声誉损害。

《防止贿赂条例》（第201章）：要求物企在日常运营中严格遵守反贿赂规定，确保员工不参与任何形式的贿赂行为；物企还需加强内部管理和培训，提高员工对反贿赂规定的认识和遵守意识。

结语

总之，香港的物业行业管理模式在保障业主权益、提升物业价值、维护城市秩序等方面发挥了重要作用，其成功经验值得其他地区借鉴和学习。