“以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。根据中指研究院监测，截至2024年7月30日，全国已有超百城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与，另外，一线城市均已推出“以旧换新”相关政策。
其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。
与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果。
“国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。
“换新”环节中，各地政策存在一些差异。
（1）一种由国企平台收购，同时给予换房人较大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。根据中指监测，目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小。郑州“收旧换新”由国资平台直接收购业主旧房，截至6月30日，据郑州房产交易服务平台显示，换房人可选新房楼盘共计191个，一方面，换房人选择范围较多可以提升居民换购积极性，另一方面，有利于进入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资能力的要求较高。
（2）另一种是收购房源的国企平台限定换房人仅可购买该企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），目前大部分城市采取这种方式。限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，这也是过去不少城市政策效果不明显的重要原因，但若进行收储的房企在当地项目较多，也会产生较好效果。
以南京“以旧换新”政策为例，2024年4月启动的第一阶段模式就主要是由南京安居进行房源收储，同时将新房可购房源限定在旗下十余个项目中。从南京第一阶段效果来看，由于南京安居旗下在售项目较多（14个项目可选），房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极，相应的住房需求得以及时释放。截至6月27日，安居集团14个楼盘累计来访约3000组，缴纳新房意向认筹金的换房人约690组；累计完成600多套房源的评估工作，已有208套存量住房签署了四方协议。
城市案例--南京
第一阶段：
4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。
试点方式：试点期间（2024年12月31日前），换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。
收购主体：南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司）。
相关要求：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。首批试点限额2000套。
可购房源：可置换的新建商品住房房源，为安居集团旗下14个项目，约7800套。
第二阶段：
6月6日，南京房产微政务发布《关于推出住房消费第二批次“以旧换新”房源的通知》。
试点方式：2024年6月10日-12月31日，市属、区属涉房国企结合新建商品房库存情况，在全市范围内开展住房消费“以旧换新”活动。
收购主体及要求：南京奥体建设等12家房企，房企自行确定旧房收购范围和条件。
可购房源：再推出21个新建商品房项目2780套房源。
随着政策的推进，南京6月开启了第二批“收旧换新”，进一步扩大住房“以旧换新”房源，除安居集团项目外新增21个项目2780套房源，各楼盘实行“一盘一策”，回收范围、置换比例、面向群体均由房企自行确定。从参与房企来看，仍以城投或国企为主，部分项目为民企与国企合作项目。项目覆盖区域则增加了江北、江宁、高淳、六合等区域，“以旧换新”基本铺开到了南京全市。而后，江宁、浦口、建邺区也针对相应区域开启“以旧换新”试点活动，其中江宁区房地产企业联盟（9家房企）10个楼盘提供了1000套房源，浦口、建邺区分别收购存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企业更为丰富，更多民企项目参与其中。
总结
整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。当然，相比国企直接收储未售新房，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策在支持带押过户、给予优惠补贴等方面有望进一步完善。
