东莞楼市，在低迷中走过了今年上半场，这直观地体现在了成交数据上。据合富研究院数据，2024年上半年东莞共成交8129套新房，同比下跌39%，为近6年来新低。直接导致的影响是，房企拿地意愿更弱。

新房成交创6年新低

楼市交易剧减的同时，还伴随着“以价换量”趋势加深，这导致东莞全市房屋成交均价从去年同期的3.22万元/平方米下滑至现在的2.66万元/平方米。

新房流速上不去，随之而来的是房企推动产品入市的积极性也减弱。在新增供应方面，过去6个月东莞全市新房供应套数仅6650套，同比下跌达51%，绝大数盘维持于持销状态。

实际上，不少项目早已满足销售条件，但受行情低迷影响，加上企业本身不想过多让利，入市时机干脆选择观望。塘厦前湾府&桂湾府、寮步建鼎汇悦、南城宏远雍雅台等楼盘就是当中典型。

“有一些楼盘背后可能是国资背景，当区域房价都跌到楼面价了，你让开发商怎么卖；再者就是一些本土开发商，它们有些甚至都不贷款，不缺钱，大不了就慢慢等市场好起来。”对于迟迟不入市的准新盘，一位不愿具名的房企人士分析表示。

如果说已进场房企还在积极等待时机入市，抑或仍在积极营业，发力营销端和产品端，那么当目光转向一级土地市场，则又是更大的凉意袭来。

刚刚过去的上半年，东莞仅挂牌了1宗商住地块，为近年来数量最少的一次，且还因兜底的房企“失约”，被提前终止，最终以“零成交”收场。

该宗地块本身资源禀赋并不差，出让价格也足以看出供地方的诚意，但依旧难抵房企的谨慎不入场。

旧改项目排队进场

因开发周期快，招拍挂用地长期以来都是东莞新房市场的供应主力来源，过去部分营销节奏铺排紧凑的项目，从拿地到入市，前后最快不到半年时间即可。

但目前来看，不仅年内招拍挂供地不足，伴随市场调整，近年来东莞的商住用地出让数也处于持续下行态势，2020年至2023年四年间，成功出让的商住地数量分别为38宗、27宗、18宗以及8宗。

随着招拍挂供地数量的锐减，以及部分仍在观望的项目入市时间无定数，接下来东莞新盘供应或将进一步压缩，这也有助于在售项目抓住时机“去库存”，平衡市场供需关系。

不过值得注意的是，这并不意味楼市没有新鲜血液，就目前来看，除了去年招拍挂预备入市的CBD保利天瓒院以及东坑松湖瑧府，以旧改项目为主力的不少新盘也已在排队预备入市，尤其以热度高的主城区居多。

如旧改发力的东城年内浮出水面的城市更新项目便有近十个，光大天骄国际、民盈高田国贸府、海德理想城市花园等动作较快，可于年内或明年入市。

其中定位顶豪的光大天骄国际，最快预计在三季度开盘，项目此前已开放城市展厅，目前诚意登记中，主推建筑面积约163~350平方米大平层产品。

前身为东城立新九头村旧改的高田项目，近期也传来新动态，该盘由民盈集团开发，项目推广名也承接民盈·国贸中心同系取名“国贸府”，产品定位为满足刚性需求及改善性需求，主推建筑面积约96~143平方米三至四房。

除此之外，位于黄旗北豪宅板块待入市的新盘鼎峰源啟，也是当前市场重点关注的一个楼盘，产品规划为250~285平方米大平层户型。

另外，已是准现楼的南城宏远雍雅台、已封顶的寮步美尔顿越洋广场项目、东莞西站旁已开放营销中心的信鸿广场等楼盘，前身均是旧改项目，都将成为东莞楼市供应的重要补充。

值得一提的是，除了这批楼盘，当前东莞的城市更新动作亦在加快推进，尤以南城胜和社区鸭仔塘村、西平社区彭眼村等位处城市发展核心区位的旧村改造，推进迅速并带来更多的核心区供应预期。

彭眼村是一个参考。今年3月份彭眼村旧改指挥部正式挂牌；4月份深圳宏发中标当选前期服务商；5月份，首栋物业便开始拆除。

还值得一提的是，5月底财政部发布了《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批15个城市拟获得财政部支持实施城市更新行动，东莞在列，也是唯一入选的普通地级市。

根据政策标准，东莞预计将得到总额不超过8亿元的中央财政补助资金，即财政部的支持还将进一步为东莞城市更新注入强大动力和资源。

另据官方层面的消息，广东省财政厅将会同省住房城乡建设厅，按时下达开展城市更新行动中央补助资金，指导东莞聚焦建成区存量空间提升综合环境，加速向深度城市化迈进，重点围绕四大类26个项目，实施城市更新行动。

接下来，东莞将朝着更完善的城市面貌、更高品质的宜居城市的方向迈进。

楼市出现回升好信号

“现在不少政府机关、事业单位那些公积金缴存比例比较高的客户，看房的意愿起来了。”大岭山一个在售项目的置业顾问被问及东莞楼市现状时提到。

随着楼市政策松绑尺度的不断放大，积极营销的房企为去化拿出了足够的诚意，推出包括价格让利，不断“内卷”的产品品质、配置水准，以及极力延伸的服务范围等，已经开始对低迷的楼市氛围起到了激活作用。

相较1~5月的东莞全市一手房成交套数徘徊在1200套，刚刚过去的6月，成交量已回升至1714套。

这是一个好信号。