近日有媒体报道，一女子2018年出售以180万元的价格出售了自己在杭州市中心的一套51㎡的“老破小”，近年她又以120万元的价格购回了该项目同一幢楼的一套房子。报道中提到，今年上半年，杭州市中心“老破小”成交火热。这与上半年杭州楼市的调控密不可分，上半年杭州成交情况如何？未来楼市成交是否能延续热度？

楼市政策频频发力，调控效果逐渐显现

2024年上半年，杭州楼市政策主要从需求侧发力，3月14日率先放开二手房限购，取消主城四区限购要求并将增值税免征条件由 “满二唯一”降低至“满二”，刺激需求入市的同时，增加主城四区优质二手房源。

5月9日，杭州取消新房限购，此前主城四区新房仍需户口、1个月社保或个税要求，“杭七条”政策落地后不再审查购房资格，执行了八年的限购政策全面放开。需关注的是，此次政策同步降低了首套认定门槛与落户门槛，在购房区域内有一套房但已挂牌的，可认定为首套；在积分落户的政策框架下，提高自有房产的赋分比重，有利于吸纳更多外来人员安居杭州。

图：2024年上半年杭州重点政策

政策驱动下，市场信心大幅提振。新房受供应量影响，前期成交表现一般，但6月房企入市信心大增，单月供求量达上半年峰值，众多红盘入市，中签率等热度指标有明显改善。二手房自3月14日限购放开以来，周度成交普遍维持2000套左右高位，基本与去年3月小阳春水平持平，且持续时间更长，政策效果显著。

商品住宅市场解读

上半年杭州商品住宅市场成交规模整体回落，价格水平稳定。2024年1-6月，杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅供应367.7万方，同比下跌37%，成交362.4万方，同比下跌41.5%。2023年上半年因积压需求集中释放，市场迎来久违小阳春，而今年供求均落后2023年同期水平，市场成交相对低迷。上半年，新房成交均价32428元/㎡，价格水平稳定。

表：2021-2024年上半年杭州市区（含临安、富阳）商品住宅供求情况

月度成交前低后高，回暖趋势明显。一季度受春节假期影响，新房供应稀缺，成交量于2月达到低位，3-5月供应量逐渐回升，但成交表现仍欠佳，因此5月连续出台政策刺激需求入市，市场信心大幅提升，房企入市积极，6月供求量均创上半年单月最高。

登记人数收缩至6.8万组，热度分化现象或达高位。2024年1-6月杭州市区共计开盘241次，开盘房源量25132套，入市规模同比减少37.7%，摇号登记客户68341组，登记人数同比减少27.5%，平均中签率36.8%，中签率维持中部水平。需注意的是，2024上半年整体流摇率高达58.5%，较2023年同期大幅提升了20.6个百分点，但从月度来看，流摇率于4-5月连续企稳于63%左右，6月因核心盘大量入市，流摇率回落至47.5%，中签率28.6%创2023年以来低位，热度改善显著。

数据来源：中指数据CREIS

后市预判

整体看来，5月连续政策刺激后，供给侧与需求端的入市积极性均得到大幅提升，优质项目冲量显著，6月新房、二手房成交量均达上半年最高位。目前，杭州已全面放开限购，政策工具箱以基本出清，仅剩主城四区新房限价仍未放开。预计短期内，杭州或迎政策空白期，将重点观察政策效应的强度和持续性，以为后续政策创新做准备。

从市场端来看，目前尚处政策兑现期，不排除房企紧抓政策节点，加速推盘入市，如滨江兴耀潮起、霞映锦绣里、滨江棠月映翠等6月首开的热盘，后续必将连续推盘，加快资金回笼，因此，预计7月新房市场热度稳中有升，但长期需看供应结构。二手房方面，带看量已出现回落势头，且受季节性影响，7-9月天气炎热，或降低看房意愿，不排除需求集中释放后，成交量出现回调的可能。