中指研究院监测数据显示，2024年1-6月，房地产行业共实现债券融资2791.6亿元，同比下降26.9%，降幅较上年有所扩大。其中信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%，各渠道同比均出现下降，其中海外债锐减，信用债仍为融资主力。

从房地产开发企业到位资金来看，规模同比下降超两成，降幅扩大，其中，国内贷款和自筹资金同比降幅收窄、占比提升。2024年1—5月份，房地产开发企业到位资金42571亿元，同比下降24.3%，同比降幅较上年全年扩大10.7个百分点。其中，国内贷款6810亿元，下降6.2%，同比降幅较上年全年收窄3.7个百分点，占比为16.0%，比上年同期增加3.8个百分点；利用外资11亿元，下降20.3%，同比降幅较上年全年收窄18.8个百分点；自筹资金14816亿元，下降9.8%，较上年全年扩大9.3个百分点，占比为34.8%，较上年全年增加1.9个百分点；定金及预收款12584亿元，下降36.7%，较上年全年扩大24.8个百分点，占比为29.6%，较上年全年下降4.3个百分点；个人按揭贷款6191亿元，下降40.2%。较上年全年扩大31.1个百分点，占比为14.5%，较上年全年下降2.3个百分点。受“白名单”政策利好，国内贷款降幅收窄，但受销售下滑影响，定金及预收款、个人按揭贷款降幅显著扩大。

偿债压力仍存，三季度仍有偿债高峰

截至2024年6月末，2024年下半年尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，7月、8月单月到期余额超七百亿。

近期，中海、万科、苏高新集团等房企全额赎回部分信用债，分别赎回35.6亿元、33亿元、10亿元。其中，万科自2022年12月起，多次行使赎回选择权，全额赎回尚未到期的信用债，累计金额超过80亿元。赎回尚未到期的债券是一种有效的债务管理手段，它可以通过提前偿还短债来优化债务结构、管理债务规模，可以拓展其他融资渠道或发行新债降低融资成本，也能够向投资人、债权人、公众展示公司流动性。

表：债券到期余额统计（单位：亿元）

展望

2024年上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点。销售仍在深度调整的情况下，融资状况难言好转，且资金供需两端都将趋冷。预期信用债在政策支持下仍将保持一定活跃度，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits仍将保持较高发行占比。