近日，北京发布楼市新政，首套、二套首付比例最低分别降至20%、30%-35%，首套房贷利率大幅降至3.5%，二套五环内降至3.9%、五环外降至3.7%。至此，大多数城市都已经跟进落实了5.17新政策，因而网上也有一些观点认为，本轮全国楼市刺激政策即将结束。这种观点相对来说，仅是一两家自媒体之言，不做讨论，相比之下更值得关注的应该是，上半年楼市政策都在优化哪些方面？下半年又在哪些方向上可能继续优化？

上半年，房地产政策都在优化哪些方面？

根据中指研究院监测的数据显示，2024年上半年全国有约180省市（县）出台政策超360条，不难发现，进入二季度以来各地政策依然保持较高频次，分城市层级来看，各线城市的优化侧重点有所不同：

一线城市在限购、限贷、公积金贷款等方面均有政策优化，限购方面，北上广深政策举措主要集中在降低购房个税/社保年限、支持多孩家庭购房、优化非核心区限购等方面，除广州取消120平方米以上限购外，北上深核心区域仍保持严格限购。限贷方面，5.17政策后北上广深均下调了首付比例和房贷利率，其中广州首付比例降至首套15%/二套25%，下调力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、广州同日出台公积金新政，针对购买绿色低碳建筑的购房者给予公积金额度的上浮。

二线和三四线城市继续从取消限购、完善二套房认定标准、优化公积金贷款政策、优化限售、发放购房补贴等方面优化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限购政策，多数城市首付比例降至全国下限要求并取消商贷利率下限，多个二线城市首套房贷利率降至3.25%、二套降至3.35%，下调幅度较大。多地快速落实5.17新政，对市场情绪产生积极影响，有利于带动购房需求释放，核心城市市场活跃度逐渐提升。另外，多地通过发放购房补贴鼓励农民进城购房，出台支持农民放弃、退出农村宅基地相关政策。杭州、苏州、武汉、南京等城市出台购房即可申请落户政策，有利于促进人口流入。

各地供给端政策亦在持续优化，为房企建设“好房子”提供了更好条件。如今年3月，上海在第二轮土地公告中，对之前“70/90”政策在套型面积、比例要求均做出一定优化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海发布的4宗商品住房用地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。另外，江西省、南京、临沂等地均发布住宅品质提升设计相关文件，北京要求“开展保障性住房居住品质调查，提炼‘好房子’基本要素和关键指标，研究制定保障性住房“好房子”建设实施意见和配售型保障性住房建设导则”。

除此之外，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式，近两个月广州增城区、杭州临安区以及贵阳、临沧、惠州等城市均发布“国企收储未售新房”的相关公告，配套政策正在加速落地，有利于缓解企业资金压力，同时也有助于加快商品房市场去库存及增加保障房供给。同时2024年以来多地推进住房“以旧换新”，促进一二手市场联动，其中南京、郑州推进力度相对较大，国企收旧换新的效果正逐渐显现。随着更多城市参与“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅。

下半年，房地产政策可能会侧重哪些方向？

整体来看，2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要，4.30政治局会议为今年房地产调控政策定调后，6.7国常会进一步明确政策方向，也释放了更加积极有力信号，市场不稳、政策不止。下半年房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。