2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家论坛在北京召开。佳兆业集团控股有限公司经济研究院院长刘策演讲了题为《大势之下的变革与机遇》的报告，以下为演讲全文：

这样的情况下，我们做研究也好，做战略也好，对整个市场判断的难度会大大增加。因为原来调控的主体是中央政府，当然受诟病的也是中央政府，但是现在政策下移之后不能从一盘棋的角度来思考政策的变量，我们需要对越来越多的城市进行单独的研究，研究的深度和广度大大增加了。在这样的背景下，也给各个地方政府的相机决策提供了很好的空间。当然，现在很多地方政府相对来说“羞答答”的，不敢把调控的事情放在明面上来说。实际上就我了解的情况，慢慢地要么有的已经放松了，有一些在放松的路上，有一些明面上没放松，但是在实际的执行上有一些放松。所以2019年对开发商来讲不是一个特别差的年份。

在这样一个大的市场背景下，过去这几年最火热的可能是三四线城市。从2019年的春节开始，大家发现前两个月整个市场的销售没有取得预期的效果，返乡置业没有达到预期，这已经有了一点迹象，可能2019年我更看好一二线城市的表现。当然，这不是因为我们主要布局在一二线城市，确实我们90%的货值都分布在一二线城市。

这样的背景下，今年《政府工作报告》特别提出来了城市更新，棚改有了一定的弱化。因为在这两年佳兆业很少在拿高价地，为什么？因为我们有点像稳定器的角色，也就是我们的城市更新。我们的城市更新经过了20多年的每年，每年都能够提供几百亿的货值，相当于在市场特别疯狂的时候，不需要有那么大的紧迫感，一定要去抢地王，在市场下行的时候，能够相机多拿一些地实现逆周期的操作。这是我们在投资上一直所强调的。

从今年的《政府工作报告》可以看得出来，这个趋势并不是这一两年才显现的，在2012年的时候已经很明显了，2012年一二三线城市房价的涨幅已经有了很明显的差距，特别是沿海一线城市，只不过到了2015年的时候随着深圳突然一波爆涨，让大家感觉一二三线有分化，其实已经分化了七、八年了。当然，佳兆业一直都深耕粤港澳大湾区，我们在粤港澳大湾区销售贡献占到了60、70%，算旧改的土地，未来释放的货值未来有3、4万亿，这块儿是我们的大本营。除此之外，我们也很看好长三角、京津冀、西部节点城市的发展。我们也希望能够打造除了粤港澳大湾区之外的另外一个新的增长极，因为之前就有一个观点，如果我们能够搞定四大经济圈中的一个，我们就能够成为一个千亿级的企业，我们要能搞定两个就能成为3000亿的企业，就能进入行业前15强，如果三个都能搞定，成为这个区域的龙头，那我们就是行业的龙头。我们现在希望能够在搞定两个城市圈，这样的话对企业未来整体实力的提升、核心竞争力的提升非常有帮助。

我认为，2019年房地产不会是一个太差的年份。2018年都扛过来了，2018年是最悲观的，但是实现了销售面积17亿平，销售额15亿平，这是在最悲观，叠加了中美之间的贸易争端的影响下取得的。所以大家看大势，一定要看到这一点。

接下来介绍一下佳兆业在这样的背景下，我们的一些做法。

首先，我们非常尊重城市群的逻辑。在这样的逻辑下，我们的基本策略是“深耕湾区大本营+扩张大城市群重点城市” 1+1的模式，继续深耕粤港澳大湾区。在粤港澳大湾区不仅仅只是简单的房地产开发，可能是“房地产开发+城市更新+产业”，因为佳兆业本身也不仅仅只是一家地产上市公司，我们现在已经有6家上市公司，涉及到了各个板块，地产、健康、科技、生物等等很多方面。相对来说已经形成了多元化的板块，而且每一个板块都有上市公司，我们的多元化道路跟一般企业不太一样。当然，我们重点是希望能够在粤港澳大湾区发挥多产业平台的优势继续深耕，在其他领域继续把地产业务做起来。因为只有把地产业务做起来才能给其他产业提供一定的发展支撑。在这样的背景下，我们在投资方面严格遵循的是精准投资，快速销售，特别是沉淀资产的去化，这是我们非常关注的方面。同时，强调投融结合。这是我们今年的核心思路。

总之，希望能够在接下来能够跟行业有更多的合作交流。

今天就讲到这里。谢谢！