作为首个欲在原址自拆自建的小区，成都武侯区中央花园二期一直备受社会关注。

成都中央花园二期是一个于1998年建成，有72栋楼、3295户的预制板商品房小区。由于建筑材料是空心预制板加砖混结构修建而成，相较于现在的商品房，预制板商品房保温、隔音、防水、承重等能力都较差，二十多年过去，中央花园二期房体开始出现墙体开裂、钢筋裸露、砖裸露风化、地基下沉等多方面的安全隐患。

2018年起，该小区业主开始向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”改造意愿。5年来，中央花园二期3295位业主两次投票后，到今年5月最终达到99.9%同意率（仅3户没同意）。

反对的声音包括担忧自拆自建是否存在烂尾风险等；有业主在四川省领导留言板上下表示，“百姓不敢冒险承担”。1

按照此前中央花园二期业委会与政府部门达成的共识是：中央花园二期自拆自建的前提是业主意愿达到100%，政府方可进行后续研究，启动自拆自建。

区别于政府主导的拆迁，中央花园二期自拆自建是是征求业主广泛同意，如果能落地或是一种城市更新思路。

“我个人认为是一件好事。业主自己出钱建设新住宅，拉动当地经济的同时也改善了自身居住环境；由于是自己的住房，肯定会高度重视房屋质量与居住品质，好的建材与技术肯定会引入，这是一举多得的事情。”北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强表示，这也是一件值得高度关注以及认真研究的事情。

“现在相关报告以及方案已经提交给街道办，正在等答复，有最新进展到时我第一时间通知你。”9月1日，成都武侯区中央花园二期业委会人员告诉中国房地产报记者。

记者尝试联系成都市武侯区人民政府晋阳街道办事工作人员询问事件进展情况，该工作人员表示不方便接受采访。

两次投票

中央花园二期是四川第一批商品房，占地面积25200平方米，建成于上世纪90年代末，目前居住着近2万名业主和租户。

因是预制板商品房小区，加上年代久远，许多房屋表面已经出现裂缝；房子也出现墙面斑驳、墙体开裂情况，有的墙体都已经粉尘化了，不少地方甚至可以用手指挖洞；楼道里各类电线缠绕在一起。

能否推广？

区别于政府主导的拆迁，中央花园二期自拆自建是征求业主广泛同意的，如果能落地，或是一种城市更新思路。

Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一表示，从某种程度上来说，成都中央花园二期欲自拆自建一事展现了业主自治精神，也反映了消费者对于房地产行业的不满和需求。

实际上，从1998年开始推动住房商品化以来，中国进入了快速城镇化阶段，这期间快速发展积累的问题也逐步显现，比如小区规划问题、房屋设计问题以及房屋质量问题。

毕文强认为，随着建筑技术与建材方面的进步，年代较为久远的房屋在居住品质等方面差距越发明显，产生了城市更新的需求。目前，多地亦出台了关于城市更新的地方性法规。因此，从城市更新的趋势上看，业主自拆自建是符合这种趋势的。

但这种新模式也势必引发新的问题与现象。

苑承建认为，老旧小区原地重建当然是一个好方案，但从实际经验来看，原地拆除重建涉及城市规划、建设资金、项目规划设计、施工建设组织、拆除重建期的人员安置、拆迁中纠纷的处理等现实困难与问题。

“从地方管理角度来看，上述涉及的问题都有可能成为辖区内各种问题甚至是群体性的治安问题，进一步调研与研究确实是有必要的。”毕文强补充说。

董南一认为，从法律角度来看自拆自建确实需要遵守相关法规和规章制度，包括建筑安全、保障居民权益、公共资源利用等方面。此外，自拆自建需要建立一套完善的管理机制和监管体系，确保整个过程公平公正和透明度。“总的来说，这种形式的推广需要政府和市场共同作用，需要产业链各个环节共同努力，才能够实现可持续发展。”

如何解决，毕文强提出了三点建议：

一是把业主的自拆自建纳入到当地的城市更新项目中去，并提供法律和政策上的支持，包括一定的资金支持。从长远来看，这是业主自己出资进行城市更新，即节省了政府的投入，又改善民生拉动了经济，值得支持。

二是当地政府的城市更新机构可以尝试为业主这种自行更新改造提供组织保障、信用背书及相应监管。比如，业主组织在申请上述许可、筹集或者归集资金时可能面临主体上的障碍，必要时可以以城市更新机构主体名义推动进行。

三是进一步从立法角度为这种新模式提供法律上的支撑。比如业主组织在自行更新改造中的主体地位、资金管理能力与监管要求，通过招投标方式选择建筑公司等市场主体的权利等。

目前，市场正在等待成都市中央花园二期的进一步进展。