9月1日下午，中指研究院市场形势及企业研究成果分享会如期举行，此次分享会以“中央定调后政策效果如何？传统金九能否出现？”为主题，会上来自中指研究院的专家们对1-8月房地产市场形势、房企业绩表现、土地市场情况做出总结并分享观点。(往期分享会回顾请见文末)

中指研究院指数事业部研究总监陈文静：政治局会议后，房地产政策及市场趋势展望

一、政治局会议后，各部委和地方政策落实情况

1、中央层面：政治局会议之后，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态和落地具体举措，释放积极信号，也为各地优化楼市政策打开了空间；央行、金融监管总局降首付比例、下调二套房贷利率，降低存量首套房贷利率，减轻购房者还贷压力，但仍需等待具体政策细则。

2、地方：8月各地政策出台频次增加，广州、深圳等多地执行首套住房“认房不认贷”。 随着广州、深圳相继落地首套房“认房不认贷”，二三线城市或加速跟进，北京和上海预期也进一步增强，但全面执行可能性仍较小，可能通过一区一策或针对特定人群如多孩家庭、老年家庭等方式推进。

二、政策效果分析及房地产市场趋势展望

1、房价：8月百城房价继续下跌，新房价格环比连续下跌4个月，二手房连续下跌16个月。
各线来看，一线城市新房价格小幅下跌，二手房跌幅收窄；二线、三四线代表城市二手房价格跌幅仍较大。

2、销售：1-8月重点100城销售面积与去年同期基本持平，8月市场活跃度仍未见好转，销售面积环比延续下行态势。据初步统计，2023年8月，重点100城新建商品住宅成交面积环比下降约7%，同比下降仍超30%，绝对规模处在2016年以来同期最低水平。8月底政策密集出台，效果尚未显现，8月重点城市市场活跃度未见好转。

3、供应：1-8月供给端表现弱于需求端，8月批准上市面积小幅回升，但规模仍处在历史同期低位。

4、市场趋势：

1）广深市场或迎来一波需求释放，预计“金九银十”行情可期；若北上及核心二线城市政策及时跟进，预计将进一步推动市场预期好转，从而推动全国市场预期修复。需求端修复也会带动供给端预期恢复，预计核心城市开工、投资或率先好转。

2）若要扭转市场下行预期，仍需要更多政策协同发力，如降低交易税费、为房企提供更多资金支持等。

3）另外，大城市城中村改造是本轮稳增长、扩大投资的重要抓手，预计推进节奏将加快、政策力度将加大，对房地产市场供求两端也会产生一定支撑。

4）近期多家银行陆续表态，预计存量房贷利率下调或将加速推进，存量房贷利率的下调有助于释放居民消费潜力。

中指研究院研究主管陶淑茹：2023年1-8月房企销售额同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点

1. 房企销售情况
业绩表现：2023年1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%，降幅相比上月扩大4.0个百分点。其中TOP100房企8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。2023年1-8月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1881.9亿元，较上年下降4.5%；TOP11-30房企销售额均值为591.5亿元，较上年下降8.7%；TOP31-50房企销售均值为292.9亿元，较上年下降13.8%；TOP51-100房企销售额均值为143.0亿元，同比下降15.9%。

竞争格局：销售额超千亿房企12家，较去年同期增加2家，百亿房企90家，较去年同期减少6家。2023年1-8月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营12家，较去年同期增加2家，销售额均值1743.9亿元。第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期减少7家，销售额均值704.3亿元。第三阵营（300-500亿）企业19家，较去年同期减少5家，销售额均值397.8亿元。第四阵营（100-300亿）企业为52家，较去年同期增加4家，销售额均值179.0亿元。

2. 房企拿地情况

拿地规模：2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7888亿元，拿地规模同比下降10.5%，降幅较上月收窄2.9个百分点。受热点城市供地和上年低基数影响，50家代表企业拿地总额同比上升9.9%，环比下降27.1%。

拿地区域及城市：二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2023年1-8月在二线城市的投资面积占比最高，为62.5%，一、二线城市占比合计近九成。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到40.6%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯：短期土拍热度预计继续降低，城市、板块分化持续

一、300城土地市场情况

2023年1-8月推出规划建面同比降30%，成交规划建面同比降28%，推出楼面均价同比涨1%，成交楼面均价同比涨11%，土地出让金同比降21%。推出楼面均价同比涨幅收窄至1%，各城市具备出让条件的优质地块存量不足。8月供地发力之下，土地出让金同比降幅有所减少。

分城市能级来看，一线、二线、三四线城市热度分化明显，其中一线城市供求减量相对较少，房企投资继续向核心城市聚集，一二线城市均择优推地，成交楼面均价同比上涨。一线城市土地出让金收入降幅最低，为-14.6%。三四线城市土地出让金收入降幅超29%。

二、22城土地市场情况

房企拿地信心持续走低：溢价、熔断地块占比环比下降，8月底价成交地块占比达到68%，较前值再次增长4个百分点。8月触顶成交地块占比仅19%，较前值再降7个百分点。
拿地企业结构方面，8月城投开始进场托底，1-8月累计城投拿地金额占比达12%。

三、总结与展望

政策方面，现房销售试点城市增加，对应行业高质量发展，但多限于核心城市。2021年以来北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节。深圳7月土地竞拍规则中，也将部分地块由“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”。利好资金成本较低、布局一二线城市较多的央国企。

市场方面，短期土拍热度预计继续降低，城市、板块分化持续。去化速度仍是房企购地时关注的重点，优选核心城市核心板块的购地逻辑未变。近期房地产市场多个利好政策出台，有助于金九银十的销售端市场企稳改善，但反应到购地端仍需时间。部分城市城投再次进场托底（1-8月对比1-7月，城投拿地金额占比增长3%），且该现象在下半年或将持续显现。部分核心城市剩下4个月的优质地块潜在供应量不多。