李嘉诚旗下上海项目股权日前遭遇第二次流拍。根据京东资产拍卖平台信息，继7月9日首次流拍后，上海长润房地产开发有限公司（下称“上海长润”）、上海江和房地产开发有限公司（下称“上海江和”）持有的上海长润江和房地产发展有限公司（下称“长润江和”）40%股权于8月15日进行了第二次拍卖，依然无人出价、竞价失败。

长江润和的主要资产为位于上海市普陀区曹杨路1518号的高逸尚城房地产项目，即“高尚领域”，为李嘉诚旗下长实集团在上海打造的首个大型综合项目，地块由长实集团主导开发，从2006拿地迄今已有18年之久。

2次拍卖中，“上海翔雅投资咨询有限公司”（下称“上海翔雅”）都是优先购买权人。《华夏时报》记者注意到，该公司与长润江和、长江实业（上海）企业管理有限公司等拥有相同的注册电话，拥有同一法定代表人，而此前长实集团曾透露“公司有有限购买权”。

上海翔雅在2次拍卖中均未出价，是否在等待“更好的价格”？8月20日，上海翔雅市场部工作人员要求记者发送采访邮件，但之后邮件被退回；截至发稿，记者由向长实集团发送的采访提纲也未获回复。那么，长润江和40%股权接下来是否还会考虑再降价拍卖？记者分别致电上海长润、上海江和，但说明来意后即被对方直接挂断。

拿地13年开盘，曾陷“甩卖风波”

尽管围观人数多达24033人，但长润江和40%股权第二次拍卖依然以流拍告终。

8月15日，长润江和40%股权进入第二次公开拍卖，起拍价为48.14亿元，评估价为53.49亿元，保证金8000万元，加价幅度为500万元，仅一人报名。截至8月16日10时，因无人出价，竞价失败。在此之前，今年7月9日，长润江和的40%股权已进行过一次拍卖，同样流拍。彼时，该拍品起拍价为53.49亿元、有2人报名。对比之下，第二次拍卖起拍价下调了5.35亿元。

竞买公告显示，长润江和主要资产为存货、固定资产，其中，存货方面，开发成本账面值约76.36亿元，系位于上海市普陀区高逸尚城的项目开发成本，项目分为A3-A6四个地块分期开发，账面主要为土地出让金、前期工程费、建安工程费、开发间接费、资本化利息等；固定资产方面，房屋建筑物类账面原值约36.38亿元，账面净值约34.24亿元，系位于上海市普陀区高逸尚城的房地产，项目分为A3-A6 四个地块分期开发，主要包括商业、办公、会所、原SA酒店以及车位房地产等。

作为长润江和的主要资产，高尚领域是长实集团进入上海的首个大型综合项目。

梳理时间线可见，2006年，长实以底价22亿元获得上海普陀区真如副中心启动区A3-A6地块，建筑面积约117万平米，但拿地后长期未动工；2009年4月，长实操盘开发的真如A3-A6地块正式动工。时任长实集团董事总经理兼副主席暨和黄副主席的李泽钜出席了高·尚领域的开工仪式并表示，“我们对有机会领衔打造上海真如城市副中心感到非常兴奋，决心在区域内创造一个和谐社区。”

2011年7月14日，长实召开项目启动发布会，旗下普陀“真如地块”、嘉定“南翔地块”、浦东地块3个项目同时启动。时任长江实业执行董事黄思行在发布会上介绍说，普陀区真如城市综合体项目命名为“高尚领域”，占地面积约19.7公顷，地上、地下总建筑面积达114万平米。项目建成后，将包括商场、酒店、写字楼、公寓和住宅等不同业态。其中，A5地块上将建一幢320米高的超高商业建筑，堪称“沪西第一楼”。

彼时，针对市场普遍认为的“捂盘惜售”之说，长江实业高层回应称“并不客观”。长江实业执行董事赵国雄表示，包括真如地块在内的3个项目“自动工以来进度令人满意”。黄思行则称，该项目已全面施工，首期预计于2012年投入使用，整个项目预计于2018年落成。

2019年6月14日，高尚领域A4地块开盘，推出住宅产品“领寓”，共1108套房源，取证均价90402元/平米。开盘半年销售金额达73亿元，位列2019年上海住宅总销售套数及金额排名前三；2020年4月，A6地块的348套房源入市，当时取证均价为90724元/平米。

沉寂4年之后，今年3月上旬，高尚领域传出“73套住宅房源谋求重新取证”的消息。据公开信息，这些房源均价在9.8万元/平米，对比周边房源售价，存在一定的“倒挂”空间。

而被诟病“捂盘惜售”的同时，2019年5月、2020年9月，高尚领域还曾2次陷入“甩卖风波”。例如，2019年5月，有消息称长实集团计划出售高尚领域，估值近200亿元。对此，长实集团企业事务总监班唐慧慈回应称，“公司经常收到不同的出价建议，但建议不代表公司接受及会出售项目”。

目前，高尚领域仍有住宅、商办在售。例如，网上房地产平台显示，高逸尚城（A4地块）可售住宅为11套。

长实或等待更好的价格

作为项目公司，长润江和成立于2007年10月，由长实集团与和润集团为开发高尚领域而成立，二者分别持股60%和40%。而上海长润、上海江和则皆为和润集团旗下子公司。

就上述公司40%股权一再流拍原因、后续是否会继续降价拍卖等问题，8月20日，《华夏时报》记者致电上海长润、上海江和，但说明来意后即被对方直接挂断。

有看法认为，上海长润、上海江和的母公司和润集团目前正面临债务危机，其法定代表人虞松波因债务问题被限制消费和列为失信被执行人，这可能对潜在买家的投资决策产生负面影响。根据天眼查，截至8月20日，曾经的“舟山首富”虞松波关联的限制消费令记录299条、失信被执行人记录5条、被执行人记录7条。

而据上海市第三中级人民法院2023年5月5日公布的民事裁定书，申请人上海长润以公司不能清偿到期债务、且资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请进行破产清算。据相关审计报告，截至2022年12月31日，申请人资产总计38.7亿元，负债总计46.57亿元，所有者权益-7.87亿元，企业已属资产不抵债。

记者看到，除40%股权外，在京东资产拍卖平台上，早在2020年期间，长润公司和上海江和就曾分别将长润江和3.27%、7.5%的股权挂出，但最终撤回或暂缓、中止。

某业内人士向《华夏时报》记者表示，“这里面存在较大的补缴土地增值税相关问题”。其解释说，该块地2006年拿地时价格非常低，以底价22亿元获得，折合楼面价仅约3027元/平米。另据拍卖资料，由于项目整体尚未完全竣工，需在最后一期综合验收时统一结算，目前未收到政府部门要求支付逾期竣工违约金的认定材料及具体数额，企业账面值中也未计提相关金额，拍卖成交后该事项由竞买人自行承担。

值得注意的是，长润江和40%股权具有一名优先购买权人——“上海翔雅投资咨询有限公司”。据天眼查，该公司与长润江和、长江实业（上海）企业管理有限公司等拥有相同的注册电话，法定代表人均为“钟慎强”。而早在2020年初，有媒体向长实集团核实是否有兴趣收购高尚领域项目中和润集团持有的40%权益，长实即回复称，“公司会有兴趣作出研究，事实上，公司有优先购买权。”

不过，2次拍卖中，上海翔雅均未出价，是否是在等待更好的价格？记者向上海翔雅拨打的电话被转接至市场部，按对方要求发送了采访邮件，并被告知邮件“会由香港方面处理，时间不确定”，但之后邮件被系统退回；截至发稿，记者由向长实集团发送的采访提纲也未获回复。

对此，业内人士认为，虽然目前真如的人气已有明显提升，但区域商业却是“冰火两重天”，包括中海环宇城、山姆等入驻区域内的商业氛围和人气已经大大提升，但高尚领域区域的商业却人气低下，并且大量商铺空置，这也极大影响到参拍方心态。“包括大股东长江和记虽然参与到拍卖之中，但并不认为这个标的当下值得入手，并且要改变高尚领域整体的商业氛围，并非一朝一夕能实现。”