7.30政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”，“去库存”已成为近期房地产政策的重心之一。据中指研究院监测显示，目前已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告。本文重点梳理国企收储政策的进展与影响，以期为市场参与者相关决策提供信息参考。整体来看，若接下来去库存政策能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。
本轮去库存的政策思路
（一）本轮去库存政策脉络
配租型保障房方面，从实践来看，当前出台消化存量房产相关政策的城市多数将存量房产转化为了保租房。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进房地产市场企稳恢复。
但值得注意的是，收储存量房转作配租型保障房也将面临一些挑战，尤其是保租房“保本运营”问题。过去各地供给保租房的方式，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，相比“纳保”筹集的方式，国企收储存量房产转化为保租房需要较多低成本增量资金支持。整体来看，我国的租金回报率较低，根据中指监测数据，50个重点城市的租金房价比平均值为2.1%，即在不考虑租金涨幅的情况下，收购存量房作用租赁的租金回报率仅为2.1%。而成本方面，在使用保障房再贷款（再贷款利率为1.75%）的情况下，考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右，如果再考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。所以，在收储存量房转作保租房的过程中，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。
总结
目前，“促需求+去库存”的政策方向已经明确，“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加保障性住房供给，但收储价格，供需错配等问题或将影响政策落实效果，未来仍需相关政策进一步完善。若下半年各项措施落实到位，则将对去库存、稳市场起到积极作用，有利于加快房地产市场企稳恢复。当然，推动房地产市场企稳最重要的仍是加大促需求力度，尽快推动市场交易恢复，实现存量房产去化。
