12月14日，北京优化房地产政策，内容包括降首付、降利率、优化普宅认定标准、延长贷款年限等。市场方面，12月，北京商品住宅成交小幅“翘尾”，成交量为68.38万平，环比增长36.7%。全年来看，2023年北京商品住宅累计成交748.84万平，同比基本持平。

2023年，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计4196.3亿元；TOP20企业商品房销售面积合计970.2万平，TOP20门槛值分别为91.0亿元和20.1万平。销售额方面，中海地产、北京城建和华润置地位居前三位，其中，中海地产销售额达533.6亿元，位居首位；北京城建销售额449.7亿元，位居第二位；华润置地销售额为394.5亿元，位居第三位。

2023年，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计2835.8亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积合计603.8万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为61.5亿元和13.3万平。中海地产、北京城建和华润置地位居权益销售额榜单前三位，权益销售额分别为516.2亿元、313.5亿元和265.9亿元。

2023年，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目网签金额合计843.75亿元，网签面积90.28万平。中信国安府、北京城建·天坛府、中信城3个项目网签金额均超百亿，其中中信国安府和北京城建·天坛府网签金额均超130亿元，位居前两位。TOP10项目主要集中在西城区、海淀区，各有2个项目上榜，东城区、朝阳区、丰台区、顺义区、大兴区、昌平区各有1个项目上榜。

▍政策环境

12月14日，北京市住建委等五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，内容包括降首付、降利率、优化普宅认定标准、延长贷款年限等。

▍住宅市场

成交价格：新房价格保持平稳，涨幅持续收窄。从典型样本价格指数变化来看，2023年12月，北京新建住宅平均价格为44990元/平方米，环比上涨0.17%，涨幅扩大0.11个百分点；同比上涨0.69%，涨幅扩大0.22个百分点；全年来看，2023年北京新建住宅价格指数涨幅持续回落，全年上涨0.7%，同比涨幅下降0.2个百分点。

图：2019年-2023年北京新建住宅价格指数

供求规模：市场延续韧性，全年呈前高后低走势。2023年12月，北京商品住宅成交小幅“翘尾”，成交量为68.38万平，环比增长36.7%。全年来看，2023年北京商品住宅累计成交748.84万平，同比基本持平。整体来看，2023年北京新房市场呈现前高后低走势，3/4月份，前期疫情积压需求集中释放，市场活跃度显著提升，市场迎来小阳春；但随后开始转冷，市场持续承压，9月北京执行“认房不认贷”政策，12月，降首付、降利率、调整普宅认定标准等政策出台，短期市场活跃度有所回升。

图：2018年-2023年北京商品住宅供求情况

供应方面，2023年北京商品住宅新增供应541.81万平，同比下降18.9%。整体来看，2023年一季度北京市场较为活跃，房企推盘意愿较强；二三季度市场降温，叠加宅地供应缓慢，影响新房入市节奏，整体供应规模延续低位；四季度新房市场企稳，叠加政策优化提振市场信心，新房供应节奏明显加快。

库存方面：库存规模下滑，出清周期小幅回落。截止2023年12月底，北京商品住宅库存规模约为987万平，同比下降21.7%。从短期库存去化来看，2020年下半年以来需求开始逐步释放，带动出清周期逐步下滑，2021年底出清周期降至13.9个月；但随着楼市快速降温，导致库存去化速度减弱，出清周期再次呈现大幅拉升，2022年底短期库存出清周期达到19.8个月。2023年以来。北京商品住宅整体供不应求，库存规模下滑，带动出清周期降至18.5个月。

图：2020-2023年北京商品住宅库存情况

▍宅地市场

2023年，北京累计供应62宗宅地，供应规划建面621.01万平，同比增长7.7%；成交方面，2023年北京累计成交61宗商品住宅用地（不含集体建设用地），成交规划建面582.25万平，同比下降30%，出让金合计1741.36亿元，同比增长7.8%。

图：2017-2023年北京宅地供求请况

图：2017-2023年北京宅地成交热度情况

2023年北京土拍呈现小幅升温趋势，成交溢价率7.6%，较去年增长1.9个百分点。从溢价率变化来看，2017年以来成交溢价率呈现波动下滑趋势，2021年和2022年成交溢价率筑底，2023年在丰台、海淀、朝阳、昌平热点地块带动下，整体成交溢价率低位回升。整体来看，北京宅地市场延续分化态势，成交的61宗地块中，34宗地块溢价成交，其中触达限地价地块23宗，其余27地块均底价成交。