12月14日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，北京、上海接连优化房地产政策，包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本，政策力度较大，且基本一步到位。此次北京、上海在中央经济工作会议之后，较快地落地了房地产优化政策，也体现出政府希望通过政策的“进”促市场的“稳”的意图。过去北京、上海房地产政策极为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业信心恢复。

表：北京住房信贷政策及普宅认定标准调整前后对比

表：上海住房信贷政策及普宅认定标准调整前后对比

市场现状：当前北京、上海新房市场整体表现平淡，二手房以价换量下保持一定活跃度

北京：价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年5月以来北京二手住宅价格环比持续下跌，11月环比下跌0.48%，同比下跌0.47%。成交方面，根据中指数据，2023年1-11月，北京新建商品住宅累计成交5.95万套，同比下降0.6%，11月，北京新房成交4409套，环比下降14.8%，连续两个月环比下降，同比下降9.3%，市场活跃度回落。二手房市场仍保持一定活跃度，2023年1-11月，北京二手房累计成交14.2万套，同比增长7.8%,11月，二手房成交12545套，环比增长17.8%，同比增长16.7%，在以价换量的助力下，二手房成交规模处在今年以来较高水平。

上海：价格方面，2023年6月以来上海二手住宅价格持续下跌，11月环比下跌0.71%，跌幅出现扩大趋势。成交方面，根据中指数据，2023年1-11月，上海新建商品住宅累计成交12.4万套，在同期低基数下同比增长12.0%，11月，受新房供给量增加带动，上海新房成交10234套，环比增长20.3%，在高基数下同比下降35.3%，市场表现整体较为平淡。2023年1-11月，上海二手房累计成交16.2万套，同比增长12.2%；11月，上海二手房成交13673套，环比增长6.8%，同比下降14.4%，成交量整体处于2022年下半年以来较低水平。

北京、上海大力度优化楼市政策，释放积极信号，或将明显提振市场信心

继11月深圳降低首付比例、优化普宅认定标准后，12月14日，北京和上海先后优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限，北京也同步延长了贷款时间，释放了更加积极信号，本次京沪政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，除了限购政策外，政策基本一步到位。在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，北京、上海出台利好政策，也符合市场预期，有利于促进刚需和改善性住房需求释放，特别有利于二套改善性住房需求，对京沪房地产市场，乃至全国市场情绪均将带来积极引导。

优化普宅认定标准：将降低购房者交易税费，有利于降低购房成本

对比政策出台前后变化，北京普宅认定标准的优化主要包括单套建筑面积由140平方米以下调整为144平方米以下，价格标准取消了总价段限制，5环内成交单价上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；5-6环成交单价上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；6环外成交单价上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。

根据中指数据，2023年1-11月，北京5环内新房成交均价为91594元/平方米，5-6环成交单价为58566元/平方米，6环外成交均价为35656元/平方米，单价明显上调将促使更多原本属于非普宅的住房转为普通住宅，根据北京住建委数据，全市普宅占比提高至七成左右，将明显降低购房者的交易税费（主要包括增值税和附加税），降低购房成本。

而上海普宅认定标准除了调整单套面积外，全面取消了总价限制，整体优化力度亦较大。

降首付：首付比例不再与普宅标准挂钩，大幅降低二套房的购房门槛

北京、上海均明确首套房首付比例下限降至30%，原来北京普宅为35%、非普宅为40%，上海首付为35%，最高下降了10个百分点；

二套首付比例均根据住房所在区域进行调整，北京由原来普宅60%、非普宅80%，调整后，城六区最低首付比例50%，城六区以外最低首付比例40%，且均不再与普宅认定标准挂钩，首付比例明显下调，最高下降了40个百分点，购房门槛明显降低。

上海由原来普宅50%、非普宅70%，调整为嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个区以及上海自贸区临港新片区最低首付比例40%，其他区域50%，最高下调了30个百分点。

以购买500万二套住宅（过去被认定为非普宅）为例，北京城六区外的住房首付将由400万元减少至200万元，上海嘉定等区域住房首付将由350万元减少至200万元。

降利率：降低房贷利率下限将进一步降低购房成本，北京延长贷款时间有利于降低单月还款压力

北京、上海同步降低了房贷利率下限，北京城六区首套、二套利率下限分别为LPR+10BP、LPR+60BP；非城六区首套、二套利率下限分别为LPR、LPR+55BP，与原来首套加55BP、二套加105BP相比，房贷利率均明显下调，其中非城六区二套房贷利率下降幅度最大，下调了50BP，进一步降低购房成本。

上海房贷利率下限下调幅度整体高于北京，首套房贷利率由LPR+35BP降至LPR-10BP，下调了40BP；二套房贷利率由LPR+105BP降至嘉定等区域为LPR+20BP，其他区域降至LPR+30BP，最高下调了85BP。

以贷款200万为例，北京非城六区二套住房，按还款25年，房贷利率由5.25%降至4.75%计算，每月还款额将由11984.95元减至11402.35元，每月减少582.6元；上海嘉定等区域二套住房，按还款30年，房贷利率由5.25%降至4.4%计算，每月还款额将由11044.07元减少至10015.22元，减少了约1029元。

另外，北京将贷款时间由25年延长至30年，有利于降低购房者单月的还款压力。以贷款200万为例，利率统一按4.75%计算，贷款时间延长后，每月还款额将由11402.35元减少至10432.95元，每月减少969.4元。

本次北京、上海大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实“以进促稳”的重要举措。从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。