大逻辑上就是购房者缴纳部分意向金锁定房源，然后将手中的旧房子托管给开发商代售，开发商完成旧房的销售后，购房合同生效，购房者补足购房款。

说实话，想出这套思路的人，确实有点脑子。但这个方案还是不够成熟，因为现在的市场，需要的不是代售，而是“包销”。所以，如果开发商能够像二手车一样，直接收购二手房，那大概率对销售会有很大的帮助。

我整理了一些材料，发现“太仓”从官方层面就出了“以旧换新”的方案，而且特别有诱惑力。

“即将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。”

相当于可用旧房抵扣新房，直接抵扣的那种。

而且这个政策还没有完，从制定者的角度来看，被国资收购的旧房，将被用于“保障房供应”。

是不是打开了“内循环”的味道，本质逻辑，是一个以二手房为起点的“房票”逻辑，在太仓的方案中，旧房抵扣金额不超过新房的60%。

我们来梳理整个链条：

地方土拍，国企竞得土地，建设一手房，城市居民将旧房子抵扣购置，再补40%的购房款，再将收购的旧房（理解为6折）用于“保障房”。

这样一来，土拍解决了，一手房解决了，购房者补40%的房价住上了大而新的房子，地方获得了旧房用于保障房，解决低收入人群的住房问题。

有关地产的产业链都被打开了，市场的活性自然也有了。

不仅解决了市场的销售问题，也解决了保障房问题，实现了房产的“层次感”。

而且，通过回购旧房产生的保障房，比直接建设保障房也更具备竞争力，丰富了保障房品类和选择板块，应对不同的保障房需求。分散的房源，也可以弱化“保障房”的标签。

有人问，会不会没人置换？

首先这个方案针对的“有房人群”，且“原房产为普宅”的人群，成功率还是非常高的。因为这两年的实际成交中，也是基本以置换为主，如今增加官方的置换通道，自然更具备影响力。

所以，如果市场持续低迷，太仓的“以旧换新”创新，大概率会和房票一样，被其它城市效仿，因为这三年，土储大部分在国企和城投手上，这个以旧换新的操作，几乎不存在障碍和结算问题。

当然，以旧换新的方案，也有弊端。如果这个方案能够长效执行，也意味着商品房市场会逐渐的“商品化”，被拿去置换的原小区房源越多，也代表着这个小区会逐渐“安置化和保障化”，会逼着原小区的业主无法通过正常的路径进行销售，只能通过“置换”，被迫加入“换新升级”的操作。

从某些维度来说：

“一线城市的存量，通过虹吸城市圈的三四线完成通胀。三四线城市，只能通过奉献二手房，来保住一手房的成交。”

那我租房行不行？

三四线我不好说，如果是一线城市启用该政策，大概率回购的存量旧房，会打包给第三方城市更新公司。

翻新后租给你。

所以，以旧换新也许不是最优解，但确实是“房住不炒”和“房价不降”双重逻辑下的一个好方案。