7月全国土地市场供应和成交规模进一步下降。重点城市的土地市场也出现了小幅降温，仅上海等少数核心城市保持了较高的热度。近期土拍为何明显降温？土地市场何时才能走出底部？

土地市场交易规模和热度明显下降

供地规模延续收缩态势，各等级城市供应量全线下降。7月全国100个大中城市土地供应规模同比下降31%。各线城市土地供应均进一步收缩，其中三线城市降幅超35%。7月供地质量比去年同期有明显提升，但相比6月有所下降，推出土地挂牌价同比上升40%，环比下跌10%。

土地市场成交量价回落，民营房企投资信心不足。7月全国100个大中城市土地成交占地面积同环比分别下降52%和35%，成交楼面均价同环比分别下跌17%和14%。各等级城市成交量价齐落。其中一线城市均有土地成交，降幅最小。二线城市土拍活动减少，成交同比下降六成，降幅最为明显。7月重点城市民企参拍率仍低于三成，民营房企投资信心的缺失削弱了土地市场整体的成交动力。

土拍政策仍有优化空间

7月以来土地市场再次出现下行压力。从销售和融资情况来看，三季度很可能是房企今年流动性最为紧张的阶段，民营房企仍极度缺乏投资信心，接下来土地市场很有可能继续出现波动。为此土拍政策有必要做出进一步的调整和优化，具体有以下三方面建议。

一是高能级城市适当增加住宅用地供应比例。目前我国重点城市工业用地占城市建设用地面积的比例约为20%，已显著高于国际主要城市10%的平均水平。对此未来一方面应优化增量用地结构。适当控制和降低新增土地供应中工业用地的出让比例，相应增加住宅用地供应。另一方面可以推动城镇低效用地的再开发。想方设法盘活低效的存量工业用地，依法将其规划用途部分转化为住宅用地。

二是增加一二线城市优质土地资源供应。去年以来多数房企逐渐将投资重心转向了高等级城市，未来很有可能会进一步加大对重点城市，尤其是东部一二线城市的投资力度，重点一二线城市有必要相应增加土地供给以顺应房企投资需求的变化。由于当下房企普遍对项目销售和回款的确定性有比较高的要求，建议有条件的大城市加快推动城中村改造等城市更新速度，适当加大中心城区优质土地资源的供应以稳定房企的投资预期。

三是优化土地出让的价格机制和竞买规则。一是合理控制溢价率、稳定起拍地价。可综合地块位置和所在区域新建商品住宅和土地成交价等科学制定土地起拍价。对封顶溢价率和起始地价过高的适当予以下调，防止土地竞买过热或过冷，稳定市场预期。二是优化土地出让方式，减少或取消竞配建或“价高者得”的竞拍模式。可在溢价率或地价达到上限后，改为通过摇号、竞高品质建设方案等方式确定土地竞得人。三是在土地出让金和保证金缴纳方面给予优惠，适当让利房企。可以通过延长土地出让金缴纳周期、降低保证金缴纳比例或用银行保函替代土地竞拍保证金等方式减轻房企现金压力。